Notre méthode : d'où viennent les chiffres de MaBaseImmo

MaBaseImmo ne publie aucun chiffre qu'il ne sait pas expliquer. Voici, pour chaque information affichée, d'où elle vient et comment elle est calculée.

Les annonces

Les annonces viennent de sites qui autorisent leur lecture automatique (fichier robots.txt respecté, sans contournement d'aucune protection), des agences qui nous transmettent leur flux, et des particuliers qui publient directement sur le site. Une même maison publiée sur cinq sites n'apparaît qu'une fois : les annonces sont regroupées en comparant prix, surface, position, texte et photos. Le lien « Voir l'offre » mène toujours à l'annonce d'origine.

Une annonce disparue de son site d'origine lors de deux collectes de suite est retirée. Les prix ou surfaces impossibles (un loyer publié comme prix de vente, par exemple) sont écartés des recherches.

Le prix du marché

Le prix de référence vient des ventes réellement signées chez les notaires (base DVF publiée par l'État), pas des prix affichés dans les annonces. Quand la position du bien est assez précise, on compare au secteur (section cadastrale) le plus proche ; sinon, à la commune entière. L'écart au marché est le prix au m² de l'annonce comparé à la médiane des ventes de ce secteur.

Chaque écart porte une fiabilité : « fiable » à partir de 30 ventes comparables, « indicatif » de 10 à 29, « peu fiable » en dessous ou pour un bien atypique (très petit, très grand). Un écart peu fiable n'est jamais présenté comme une bonne affaire.

Les loyers et la rentabilité

Les loyers de marché viennent de la Carte des loyers du ministère du Logement (loyers d'annonces, charges comprises), dont on retire 10 % de charges. Rendement et cash-flow sont calculés avec des hypothèses affichées et modifiables sur chaque fiche (taux de crédit, vacance, taxe foncière, assurance…).

L'encadrement des loyers

Dans les villes où les loyers sont encadrés, le loyer d'une annonce est comparé aux loyers de référence majorés fixés par arrêté préfectoral. Le quartier et l'époque de construction étant rarement connus, on compare au plafond le plus bas et au plus haut de la commune : « au-dessus du plafond » signifie au-dessus du plus haut, quel que soit le quartier.

Le cadre de vie

• Commerces, écoles, transports, bruit : OpenStreetMap (contributeurs, licence ODbL).
• Risques : Géorisques. Fibre : Arcep. Délinquance : ministère de l'Intérieur (faits enregistrés, à lire comme un ordre de grandeur). Population, revenus, logements : INSEE.

Les signalements

Les « points à vérifier » et le badge « Prudence » sont des signaux, pas des accusations : prix très éloigné du marché, photo déjà vue sur une autre annonce, formulations fréquentes dans les fausses annonces. En cas de doute, ne versez jamais d'argent avant d'avoir visité.

Une erreur ?

Chaque fiche a un bouton « Signaler une erreur ». Les signalements sont lus et corrigés ; les corrections sont conservées d'une collecte à l'autre.